我自己的房，登记在别人名下，被查封了!怎么办?

　　常常有人咨询：“我自己的房，登记在别人名下，现在被法院查封了，……律师，我该怎么办?”通过进一步询问案情，笔者发现当事人通常处于以下四种情形之一：

　　第一种情况：当事人从业主或开发商处买房，房子还没有办理过户，由于业主或开发商负债被法院查封;

　　第二种情况：当事人付款买房，房子登记在亲戚、朋友等其他人名下，由于登记的所有权人负债，房子被法院查封;

　　第三种情况：当事人离婚，根据离婚协议，分得原本夫妻共有的房产，但是没有办理过户登记，仍然登记在双方共同名下或另一方个人名下，另一方负债，房子被法院查封;

　　第四种情况：当事人离婚，根据法院判决，分得原本夫妻共有的房产，但是没有办理过户登记，仍然登记在双方共同名下或另一方个人名下，另一方负债，房子被法院查封。

　　房产一旦被查封，无论上述哪种情形，情况都十分紧急，当事人应当立即寻求法律救济。具体而言，当事人应当立即根据《民事诉讼法》相关规定，提起案外人执行异议或诉讼，保卫自己的财产。

　　《民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，当事人可以在规定的期限内提起书面的案外人执行异议。如果对裁定不服，还可以在规定的期限内提起案外人执行异议之诉。

　　以下，笔者再进一步分析上述四种典型情况下，当事人提起案外人执行异议之诉，人民法院通常的倾向性的处理意见：

　　第一种情形：当事人从业主或开发商处买房，房子还没有办理过户，由于业主或开发商负债，经债权人申请房产被法院查封。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已经就这种常见情况给出了处理办法：购买二手房的，符合(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产，(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的，且其权利能够排除执行的，人民法院对买受人提出的案外人执行异议应予支持。从开发商手里购买商品房的，符合(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的，且其权利能够排除执行的，人民法院对买受人对提出的案外人执行异议应予支持。

　　因此，对尚未过户到买受人名下，仍然登记在房东名下或开发商名下的房产被法院查封的，买受人应当及时提起案外人执行异议，只要符合上述规定，案外人依法提起的执行异议应当获得法院支持。

　　第二种情形：当事人付款买房，房子登记在亲戚、朋友等其他人名下(即通常所说的“借名买房”)，由于登记的所有权人负债，经债权人申请房产被法院查封。

　　出资人和登记人实际上存在委托代持关系，该不动产虽登记在代持人名下，但由委托人实际出资购买，因此此种情形下的案外人异议的争议焦点是实际出资人以案外人身份对讼争不动产所提产权确认和排除执行的请求能否得到支持。

　　伴着房地产行情火爆，国家限购政策层出不穷，“产权代持”的案例也越来越多。依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定的情况，亦即不属于物权法第二十八条、第二十九条和第三十条“其他规定”之情形。因此，依据物权法规定的物权公示原则，代持产权协议的效力主要体现在对内的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。出资人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。

　　出资人请求确认权属的主张不应得到支持，案外人所享有的只能是依据代持产权协议，要求名义买受人继续履行协议、办理变更登记的请求权。又因涉案不动产已被法院查封，该变更登记的请求已无法实现，案外人只能向代持人主张违约赔偿请求权，自然无法对抗其他债权人所提起的强制执行。

　　典型案例参见《人民司法·案例》2017年第11期。

　　第三种情形：当事人离婚，根据离婚协议，分得原本夫妻共有的房产，但是没有办理过户登记，仍然登记在双方共同名下或另一方个人名下，另一方负债，经债权人申请房产被法院查封。

　　离婚协议属于债权文书，按理不具有物权变动的效力。按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利归属，则案外人异议理由不能成立。如果夫妻双方离婚在前，负债在后，夫妻双方并无恶意转移财产、逃废债务之目的，裁定案外人异议不成立，执行本应属于案外人的财产，显然不公。《最高人民法院公报》发布的相关指导案例中，最高人民法院认为《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解：即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立;不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

　　鉴于指导案例是对《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》突破和补充，另夫妻离婚，转移财产，逃废债务也是常有之事，因此法院在审查此类案外人异议时格外谨慎。提起执行异议的案外人一定要充分举证，打消法官对离婚协议系虚假意思表示、夫妻存在恶意串通逃避债务之主观故意的疑虑。

　　第四种情形：当事人离婚，根据法院判决，分得原本夫妻共有的房产，但是没有办理过户登记，仍然登记在双方共同名下或另一方个人名下，另一方负债，经债权人申请房产被法院查封。

　　离婚诉讼中有关财产归属的判决，依照《物权法》第二十八条的规定，具有物权变动的效力。不过，另依照《物权法》第三十一条的规定，在未办理不动产登记前，依据判决取得的物权并不完整，其处分权能受到限制，不能对抗善意第三人。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”。离婚诉讼中有关财产归属的判决，应当属于前述规定之情形，即“法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人的”，因此案外人提起的执行异议应予支持。

　　当然，离婚判决的形成时间应当在房产被查封之前方能阻却强制执行。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

　　综上，情形一、情形三、情形四中的当事人提起案外人执行异议通常能够获得法院支持，情形二中的当事人提起案外人执行异议通常不能获得法院支持。因此，情形一、情形三、情形四中的当事人应当积极寻求司法救济，及时提起案外人执行异议之诉。情形二中的出资购房人应当在出资购房前主动寻求专业律师的帮助，协商制定比“代持协议”更为妥当的解决方案。